店舗を明け渡す際、貸主に壁のクロス全ての張り替えや天井の塗り替えを求められましたが、正直、そこまで考えていなかったので、困惑しています。

応じる必要はあるのでしょうか？

【石崎弁護士の回答】

オーナーとテナントの間で最もトラブルになりやすいのが、立ち退きの際の「原状回復」についてです。

事業用、特に飲食店ですと、建物の中が汚れたりというのは避けられませんし、その回復費用も非常に高額になります。

その際、オーナーは、「貸し出した状態での原状回復」を求めるのに対し、テナントは、「常識的な範囲（いわゆる「通常損耗」は含まない）」での回復でよいのではないかと主張し合うことが多くなります。

事業用の賃貸借契約の場合は、テナントは多額の敷金を差し入れていますから、言わば人質を取られている状態で交渉を始めなければなりません。この場合、最も重要なのは、「賃貸借契約書」や「重要事項説明書」でどのように定められているかです。

事業用の賃貸借契約の場合、原状回復の中に通常損耗まで含めるという特約になっていたとしても、貸主の主張が有効になる可能性が高いといえます。

また、現実には、（管理会社などがついている場合は特に、）「原状回復特約」が付いていることがほとんどでしょう。

法律は、事業用と居住用で賃貸借契約を区別していませんが、居住用の場合、居住者を保護すべきという方向で解釈がなされるのに対して、事業用の場合は、契約書の規定に従ってそのまま解釈されるということです。

魅力的な物件である場合、経営者としても、なんとか借りたいと思うところですから、契約締結に当たってオーナーの意向を完全に無視することは、現実問題として難しいでしょう。

その場合でも、トラブル防止のために、あらかじめ原状回復の内容をリストにして具体化するなどの工夫は可能ですし、少なくとも、契約書の内容をしっかりと確認し、リスクについては把握しておかなければなりません。