飲食店の定期賃貸借契約の注意点について弁護士が解説

一等立地や商業施設など売手優位な物件では、貸主に有利な定期賃貸借契約であることがほとんどです。

この記事では、定期賃貸借契約を締結するにあたって、注意しておきたいポイントを解説します。

定期賃貸借契約とは何か

　　定期賃貸借契約は、決められた期間（５年なら５年）が終了すれば、絶対に契約は終わります。そのあと、再契約はできますが、再契約するかどうかは大家次第ですので、「なんとなく嫌だ」という理由でも、大家に再契約してもらえなければ、退去しなければなりません。やっと固定客が付いて、営業も調子が出てきた段階で期間が満了し、「家賃を上げてくれれば再契約する。嫌なら出て行ってくれ。」ということもあり得ます。

　　他方で、普通賃貸借契約も期間は定められており、更新する場合は更新料の定めなどがありますが、普通賃貸借契約の場合、借地借家法で借主が非常に強く保護されており、正当な理由がなければ大家は更新を拒否できません。正当な理由というのは、賃料不払いや建物の老朽化など、よほどの事情がなければ認められませんから、大家が更新する気がなくても、家賃だけ払っていれば事実上借り続けることができるのです。

　したがって、定期賃貸借契約は、特定の商圏で固定客を付けて長く営業することを前提とする飲食店にとって非常に厳しい契約ということになります。もちろん、タピオカのように、設備投資も少なくして、一定期間で一気に売り切るような業態の場合はあまり関係ないことになります。

　なお、定期借家と呼ばれることもありますが、同じないようです。

定期賃貸借契約の見分け方

　　定期賃貸借契約は、大家が非常に強い契約ですから、契約上、定期賃貸借であることが明記されていなければなりません。これは、契約のタイトルが「定期賃貸借」とか「定期借家」であったり、単に期間が定められているだけでは不十分です。

定期賃貸借契約というために重要なのは２点で、一つ目は、契約書の期間のところに、「契約は期間満了で終了し、更新がない」ことが明記されていなければなりません。（合意によって再契約ができることは書かれていても問題ありません。）もう一つは、その契約が定期賃貸借契約で、更新がなく終了する旨、契約書と別の書面が必要です。単に期間のところに「更新がない」と書いておくだけでなく、契約書と別に、そのことだけを特別書き出した書面が必要になります。「定期賃貸借契約であることの書面」といったタイトルが多いですが、タイトルは何でも構いません。

逆に言えば、この２点が満たされていない契約は、いくらタイトルに「定期賃貸借契約」と書いてあっても、法律上は「普通賃貸借契約」ということになります。

借主側としては、今の契約の内容がどうなっているか確かめてみましょう。

途中解約の違約金

　　定期賃貸借契約の場合、５年なら５年と定められており、その期間が来れば自動的に契約は終了します。再契約するかどうかは大家が自分の裁量で決められますので、借主としては非常に不利になります。

　　他方で、期間途中で退去したい場合はどうなるかといえば、多くの定期賃貸借契約では、中途解約の場合の違約金が定められています。普通賃貸借では、半年や１年前通知、つまり、やめようと思っても半年や１年は借りないといけない、といった内容が多いですが、定期借家の場合、残りの全ての期間分の家賃を違約金として請求するような規定があります。例えば、５年の契約を２年で退去しようと思っても、残りの３年分の賃料相当額を払わなければならないということです。つまり、定期借家は、期間後に借りることが難しい一方で、途中でやめることもできない契約になっています。

　　もっとも、裁判例の中には、４年の契約を１０か月で解約した場合に、残りの３年２カ月分の違約金はあまりに高額ということで、１年分に限って認めたものがあります（東京地判平成８年８月２２日）。これは、月の家賃が相当高額でしたし、すぐに後継テナントが決まったという事情がありますので、他の事案で同じような結論になるか分かりません。実務的には、普通賃貸借契約に合わせて、当初の契約そのものが、６か月から１年前通知になっているケースが多いですが、未だに残期間全てを違約金とする契約も散見されます。必ずチェックするようにしてください。

大家が再契約に応じない場合

　　期間満了で定期賃貸借契約が終了した場合、再契約するかどうかは完全に大家次第になります。一番最初に借りるときと同じような状況になるわけです。ただ、これから借りる場合は、別のもっとよい物件を探したり、同時に見ている物件と天秤にかけることができますが、再契約の場合、すでにその時点で営業をしていますから、簡単に「じゃあやめます」というわけにはいきません。大家としてもそれはよく分かっていますから、賃料を上げてくれたら再契約するよ、とか、再契約料（更新料や礼金と同じようなもので返ってきません）を多めに払ってくれるなら考えるよ、とか言ってくるわけです。

　　借主としては、そんな足元を見ないでほしいですが、残念ながら法律上は正当な交渉になります。借主としては、再契約を前提でお願いすることになりますが、大家としても、それまで円満な関係を築いているのであれば、まだ見ぬ新しい借主を探すより、今のまま、しかも間をあけず、現借主に借り続けてもらった方がいいに決まっています。どうしても大家が首を縦に振らなければ最後は飲まざるを得ませんが、その場合は、次の再契約時にも同じことが起きる可能性を考えて再契約すべきでしょう。

　　いずれにせよ、再契約時に厳しい条件交渉が行われることは、定期賃貸借契約であれば当然に予想されます。それだけ厳しい契約なのだという前提で、最初の契約期間を長めにしてもらったり、原状回復の条件を調整する（居抜き譲渡を可能にするなど）といった事前の準備が必要です。

顧問弁護士のメリット

以上、定期賃貸借契約で注意すべきポイントを解説してきました。

これらは、いずれも、契約段階で簡単に確認することができるものばかりです。もちろん、大家がこれらの点を変更してくれるとは限りませんが、リスクを事前に知っておくことで、出店戦略や収益構造をしっかりと検討することができます。

ポイントを押さえればある程度定型的に見ることができますが、弁護士であれば、業種・業態、ビジネスモデル、大家との関係性など、様々な観点から検討を加えることができます。不安な方は、お気軽にご相談ください。